¿Qué es el contrato de arras?
El denominado contrato de arras o pacto de arras es un acuerdo privado, un tipo de contrato por el que ambas partes acuerdan y aceptan un compromiso.
El contrato de arras en la compra de inmuebles es muy corriente y habitual, aunque no es obligatorio es muy recomendable pues da una cierta seguridad entre el acuerdo inicial y el momento en el que se perfecciona la compraventa.
Porque es importante el contrato de arras
En la compraventa de casas nos lo vamos a encontrar casi siempre, y eso sucede porque es muy práctico. Ambas partes consiguen seguridad o ciertas garantías de que la otra parte seguirá adelante con la operación o sufrirá las consecuencias.
Gracias al contrato de arras el vendedor consigue un adelanto de parte del precio y a cambio se compromete a no vender a nadie más durante un período de tiempo. Mientras el comprador consigue una especie de reserva temporal a cambio de adelantar parte del precio mientras cierra otros detalles como la financiación.
Si una vez transcurrido el plazo no se produce la compraventa bien porque existen trabas, bien porque no se acude a la notaría o bien porque se incumple el acuerdo por ejemplo porque se vende a otros hay consecuencias sobre ese adelanto que se denomina “señal”. Serán devueltas o incluso en determinadas circunstancias serán incluso dobladas. En el caso de que el incumplimiento se de por el comprador perderá la señal que adelantó.
La señal en el contrato de arras
La señal es la cantidad del precio que adelanta el comprador al vendedor para que éste no venda el inmueble durante un tiempo pactado.
Si acabado el tiempo pactado no se vende, las consecuencias de lo que pasará con esa cantidad de dinero (la señal) dependen de lo pactado.
Tipos de Contratos de Arras según las consecuencias del incumplimiento.
Las arras confirmatorias, se entiende que son arras confirmatorias si no se manifiesta nada en el contrato la señal es solo un anticipo del pago no están reguladas en el Código Civil por lo que de producirse un incumplimiento no se puede resolver el contrato ni pedir daños y perjuicios.
Las arras penales, se entiende que son arras penales cuando la función es garantizar que se cumpla el contrato de compraventa firmado, por ello el incumplimiento supone para el comprador la pérdida de las arras y para el vendedor su devolución más la cantidad pactada. Se regula en el art.1152 del Código Civil
Las arras penitenciales, se entiende que son arras penitenciales cuando estas permiten resolver unilateralmente el contrato si quien decide rescindir es la parte vendedora debe devolver a la compradora el doble del importe entregado y si quien decide rescindir el contrato es la parte compradora perderá la cantidad entregada. Este tipo de contrato de arras exige que se haga referencia expresa a sus consecuencias y referencia también a su regulación en el artículo 1454 del Código Civil.
El plazo en los contratos de arras
El plazo que se dan comprador y vendedor para formalizar la compra o que se entienda que no se va a poder formalizar es fundamental para dar seguridad jurídica al contrato.
Nada impide a las partes pactar una prórroga o nuevo plazo si es deseo de ambas formalizar esa compraventa y es probable que no se llegue a formalizar la compraventa antes de que expire el plazo.
Conclusión
El contrato de arras es vital en la compraventa de inmuebles puesto que es muy práctico para ambas partes. Pero hay que hacerlo bien, si no entiendes algo no lo firmes hasta saber las consecuencias. Una firma acelerada o un plazo demasiado breve puede tener graves consecuencias para la operación. Si no sabes asesórate bien.
