Los derechos y obligaciones del inquilino: Guía legal
¿Dónde se regulan los derechos y obligaciones del inquilino?
Los derechos y obligaciones del inquilino en España se regulan en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Si bien prima la libertad de pacto entre las partes en defecto de pacto o en caso de conflicto rige el contrato con base en la nuestra Ley.
Uno de los problemas prácticos es la legislación aplicable según la fecha de contrato, pues los continuos parches en el sistema legal hacen que la aplicación de plazos y sus posibles prórrogas se conviertan en un auténtico laberinto legal.
Derechos del inquilino
El inquilino tiene derecho a negociar el precio de la renta y la duración del contrato.
La ley deja libertad a las partes para negociar, por lo que es posible que el propietario y el inquilino antes de firmar el contrato de arrendamiento pacten la duración del arrendamiento de vivienda y el precio de la renta mensual.
Derecho del inquilino a alargar su contrato de arrendamiento.
Una vez que acabe el plazo inicialmente fijado por el propietario, éste se prorrogará es decir se alargará año a año, salvo que el inquilino lo comunique con un tiempo de antelación suficiente.
Estas prórrogas “automáticas” tienen sus límites concretamente 3 años.
El inquilino tiene derecho a acabar el contrato antes del fin del plazo pactado.
Una vez pasados 6 meses el arrendatario o inquilino tiene derecho a abandonar la vivienda independientemente del tiempo inicialmente pactado siempre que respete el tiempo de preaviso comunicándolo al arrendador propietario con una antelación mínima de 30 días según estipula la ley de arrendamientos urbanos.
Derecho del inquilino a recuperar la fianza.
Una vez finalizado el contrato si no hay deudas y el inmueble se encuentra en buen estado el inquilino tiene derecho a reclamar y recibir del propietario la fianza que adelantó a la firma tal contrato.
Se suele devolver cuando el inquilino devuelve las llaves y por tanto la posesión de la vivienda si bien puede demorarse hasta un mes si pasa de ese plazo podrían reclamarse intereses por dicha deuda.
El arrendatario tiene derecho a seguir en la vivienda pese al cambio de arrendador.
Los arrendatarios cuyos contratos de alquiler están inscritos en el registro de la propiedad tienen una protección Mayor, De hecho pueden continuar en el contrato de alquiler con las mismas condiciones aunque cambie el propietario.
Si el propietario cambia y el nuevo quiere hacer uso de la vivienda el inquilino puede exigir que se le deje continuar durante 3 meses, y en algunos casos una indemnización al vendedor por los daños y perjuicios.
El inquilino tiene derecho de tanteo y retracto.
según regula nuestra ley de arrendamientos urbanos el inquilino tiene derecho a poder comprar la vivienda si el casero le comunica su deseo de venderla y el precio, para hacerlo efectivo el propietario deberá avisarle de su intención de vender el inmueble.
Todo ello siempre que las partes no hayan pactado la renuncia a estos derechos en el contrato de arrendamiento que se firmó al inicio de la relación entre propietario e inquilino.
Obligaciones del inquilino
El inquilino tiene obligación de pagar la fianza al alquilar la vivienda.
La denominada fianza legal es una cantidad destinada a reparar posibles daños en la vivienda, en ningún caso garantiza el pago de rentas), en teoría debería ingresarse en un organismo específico previsto para dicho fin pero es muy habitual que se pacte en el contrato que se abona al propietario para que este la conserve.
El inquilino tiene la obligación de abonar la renta mensualmente.
El pago de la renta es una obligación del inquilino. El arrendatario deberá pagar la renta acordada en el contrato en las fechas y formas establecidas.
En caso de impago o retraso de una sola mensualidad, el propietario podrá instar acción judicial para reclamar dicha cantidad y recuperar la posesión del inmueble.
El inquilino tiene la obligación de conservar y cuidar el inmueble.
El inquilino deberá mantener la vivienda en buen estado de conservación, incluso acometer las reparaciones menores necesarias derivadas del uso ordinario de la vivienda.
Lo que exceda de esas reparaciones menores serán de cuenta del propietario
El arrendatario tiene la obligación de abonar los suministros de la vivienda.
De acuerdo a lo pactado en el contrato el inquilino debe abonar los suministros de la vivienda como agua luz gas internet… Lo mismo sucederá con las tasas como el IBI y las cuotas mensuales de la comunidad. Es por ello muy importante dejar constancia de todo ello en el contrato al inicio de la relación entre propietario e inquilino.
El arrendatario tiene la obligación de desalojar la vivienda en caso de impago de rentas.
Sí el inquilino incumple su obligación de abonar puntualmente la renta, Deberá enfrentarse a una reclamación vía judicial en el que se le dará la oportunidad por una vez de evitar el desahucio abonando todas las cantidades que ha generado su impago de rentas.
Una vez transcurrido el plazo para salvar el desahucio sin pago el inquilino tiene obligación de abandonar la vivienda y si no será desalojado persistiendo además las cantidades pendientes por los impagos costas judiciales del proceso.
El arrendatario tiene la obligación de dejar la vivienda en el mismo estado que la encontró.
Esta obligación del inquilino tiene mucha relación con la fianza legal y el deber de conservar la vivienda en buen estado. Si se cumplen estas obligaciones y se entrega la vivienda en el mismo estado deberá el propietario entregar la fianza legal al inquilino de lo contrario este podría perderla.
CONCLUSIÓN:
En general la ley siempre prima la libertad de pacto entre el propietario y el inquilino, y solo en defecto de lo acordado entra la ley de arrendamientos para regular y clarificar las obligaciones y derechos de arrendatario y arrendador.
Si bien hay determinados casos en los que conviene consultar con un profesional que nos ahorre tiempo y dinero a la hora de aclarar quién debe hacerse cargo de determinadas obligaciones o quién tiene razón cuando no nos aclaramos en el caso concreto.
