¿Qué son los Vicios ocultos?
Los vicios ocultos en la vivienda (o en otro bien) son los defectos no manifiestos, que no pueden ser observados a simple vista. Deben ser de cierta gravedad, que impidan la utilización o aprovechamiento completo de un bien, es decir, el vicio oculto no inutiliza, sino que hace que no se pueda usar de una forma óptima.
El vicio oculto puede dejar de serlo sí el perjudicado debía conocerlo por razón de su profesión u oficio aunque no estuviera a la vista o también sí el comprador lo conocía por cualquier otro motivo pues pudo utilizar esa circunstancia para abordar un mejor precio.
Estos vicios pueden surgir tanto en una vivienda de nueva construcción cómo en una vivienda de segunda mano.
¿Cuáles son los requisitos para vicios ocultos?
El daño reclamable debe ser previo a la compraventa, el vicio oculto existía al tiempo de celebrar el contrato, pero sale a la luz tiempo después de esta celebración. así que para reclamarlo es necesario probar no solo la existencia del daño sí no que la misma era anterior al contrato. Así si el vendedor puede demostrar que el daño no existía antes la reclamación por vicios ocultos fracasará.
El daño que constituye el vicio oculto debe ser de una gravedad significativa. Debe ser de una entidad que implique la inutilidad parcial de la vivienda o que disminuya su valor. ¿Cuánto? Tanto como que de haberlo conocido al tiempo de comprar el comprador no habría pagado ese precio o incluso que no lo hubiera adquirido.
El daño que constituye el vicio debe estar oculto. No se podrá reclamar como vicio oculto si era fácilmente detectable o si por razón de su oficio o de cualquier otra razón se puede deducir que por sus conocimientos el comprador pudo detectarlo fácilmente en el momento de perfeccionar el contrato.
¿Cómo reclamar por vicios ocultos en la vivienda?
En primer lugar, hay que objetivar los daños, es decir necesitamos fotografías, informes, facturas y cualquier tipo de documentos que avalen nuestra tesis.
Posteriormente hay que reclamar de forma fehaciente (es decir que tras mandar reclamación tengamos prueba de haberlo reclamado). Lo mejor en este caso es a través de burofax.
Hay que remitirlo a la dirección que se hizo constar en el contrato como domicilio a efectos de notificación.
Tipos de vicios ocultos en la vivienda. Plazos para reclamar.
En general el plazo es de 6 meses, pero si la vivienda es de nueva construcción según el tipo de vicio oculto puede extenderse ese plazo desde 1 año hasta 10 años.
En los vicios ocultos en vivienda de nueva construcción la responsabilidad y los plazos para reclamar vienen regulados por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
Así se distinguen tres tipos de vicios ocultos en viviendas de nueva construcción:
Daños Estéticos. Son defectos de acabado, o de ejecución que afecten a elementos de terminación.
Daños de habitabilidad. Son defectos que afectan a los requisitos de habitabilidad (Higiene, salud o medioambiente) que hacen que la vivienda de nueva construcción sea habitable.
Daños Estructurales. Daños materiales que afectan al edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales
Plazos para reclamar.
Plazo para reclamar en vicios en general: 6 meses.
Plazo para reclamar defectos estéticos: 1 año.
Plazo para reclamar defectos de habitabilidad: 3 años.
Plazo para reclamar defectos estructurales: 10 años
CONCLUSIÓN.
Lo primero para reclamar vicios ocultos en la vivienda es la determinación de los daños, su origen y su posible reparación.
Lo segundo es su reclamación al responsable mediante burofax y con referencia a la prueba sobre los mismos.
La reclamación debe ser mediante burofax y de forma que si luego se debe acudir al juzgado se pueda hacer valer dicha reclamación no cumplida por el responsable.
Lo mejor en todo caso es contar con un asesoramiento especializado.
