El panorama del alquiler en España es complejo y aunque la ley permita al propietario por necesidad del arrendador reclamar su vivienda, los requisitos dependerán de cuándo se firmó el contrato de arrendamiento de vivienda.
Lo que marca la ley aplicable es la fecha de celebración del contrato de arrendamiento de vivienda, es decir la fecha que figura en tu contrato de alquiler.
La ley en la que se basan los contratos de alquiler de viviendas es la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, pero las numerosas modificaciones de la misma hacen que tengamos 3 tipos de situación según la fecha de contrato.
Contratos hasta 5 junio 2013 (consulta aquí)
Contratos desde 6 junio 2013 hasta el 5 de marzo de 2019 (consulta aquí)
Contratos desde el 6 de marzo 2019
Requisitos para que opere recuperación la vivienda por necesidad del arrendador en contratos posteriores a 5 de marzo 2019.
La necesidad del arrendador debe ser una necesidad real, debe necesitar dicha vivienda para destinarla a vivienda permanente
Sólo se plantea esta posibilidad cuando el propietario sea persona física no cabe si el arrendador es una empresa (persona jurídica).
No opera en de forma inmediata, sino que se establece como causa para que no actúe la prorroga obligatoria del contrato de alquiler.
Exige que se haya hecho constar en el contrato de forma expresa al tiempo de celebrarlo esa posibilidad en el contrato a saber “, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.”
¿Cómo debe comunicar el propietario la necesidad del arrendador de la vivienda alquilada?
Para poder ejercer esta potestad se debe comunicar por escrito de forma fehaciente con mas de dos meses de antelación a la fecha en la que se tiene que acceder a la vivienda.
La vía mas adecuada para ello es el Burofax dirigido por el propietario al inquilino según la dirección de notificación que conste en el contrato, haciendo mención expresa a que se dan los requisitos antes explicados (propietario persona física, consta expresamente esta posibilidad en el contrato, cercanía de fecha de prorroga obligatoria y que la misma no va a operar).
¿Cómo se puede defender el inquilino de la necesidad del arrendador?
En primer lugar comprobando que sí se cumplen los requisitos, y sino indicando que como no se cumplen no se accede a desocupar el inmueble. Lo primero es analizar el contrato y la legislación aplicable.
Si se cumplen los requisitos pero desconocemos el grado de necesidad se puede exigir al propietario que acredite esa “necesidad” por ejemplo con testimonio de firmeza de la sentencia de divorcio que se manifiesta como causa de la necesidad.
Es muy importante dejar dicha circunstancia por escrito, si nos lo pidieron por burofax por burofax. Si fue un despacho de abogados lo mejor puede ser consultar con uno.
¿Qué pasa si al final el arrendador no ocupa pese haber actuado la necesidad del propietario?
La ley contempla que si tras 3 meses de la desocupación no se ha utilizado para esa “necesidad del arrendador” el inquilino expulsado podrá optar entre volver con las mismas condiciones e indemnización de la “mudanza” o por una indemnización sin volver de un mes por cada año que le restara hasta los 5 años.
Esto genera un gran problema de prueba porque la ley además excusa la no ocupación por fuerza mayor o por imprevistos inevitables. Así que es casi imposible en la práctica que esa necesidad del arrendador fue cubierta, o si solo fue una excusa para desalojar a un inquilino para meter a otro
¿Caben otros familiares, como por ejemplo de segundo grado?
No pues la ley limita la necesidad del arrendador a si mismo y sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en caso de crisis matrimonial.
Esto conforma una lista cerrada ya que la ley no contempla otros casos.
